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COLUMN

コラム

2021.06.15

住宅ローンの借り方 借りるまでの流れや事前審査と本審査の違い・注意点とは

住宅ローンは、人生でも1~2回ほどしか組むことのないものです。そのため、そもそも住宅ローンの借り方がわからないという方も多いのではないでしょうか。借り入れの際には仮審査と呼ばれる事前審査と本審査があります。それをクリアしない限りは住宅ローンが組めないため、事前に流れを知ることは重要です。

 

今回はそれら住宅ローンの借り方を中心に解説します。特に、全体的な流れはもちろん事前審査と本審査の違いについてもご紹介します。これから住宅ローンを組む予定の方は最後まで一読の上、計画的に返済計画を立てていきましょう。

 

住宅ローンを借りる流れ(各項目を簡易的に記載)

住宅ローンを借りるためには、全体的な流れを知ることが大切です。以下、それぞれのステップごとに借り入れの流れをまとめるので、事前審査や本審査について知る前に確認しておきましょう。なお、ステップは7つあります。

 

住宅ローンを借りるまでのステップ
ステップ1. 金融機関の情報収集
ステップ2. 事前審査の申し込み
ステップ3. 事前審査の結果通知
ステップ4. 本審査の申し込み
ステップ5. 本審査の結果通知
ステップ6. 住宅ローン契約(金銭消費貸借契約)
ステップ7. 融資の実行

 

ちなみに、住宅ローンを大きくブロック分けすると4つに分けられます。1つ目が住宅ローンを借り入れする金融機関の情報収集、2つ目が事前審査、3つ目が本審査、4つ目が住宅ローンの契約と融資の実行です。この4つのブロックごとにクリアしていけば問題なく住宅ローンが組めるため、あらかじめ大まかな流れを確認しておきましょう。

 

事前審査の結果が出るまでに約1週間、本審査の結果が出るまでに約10日間~2週間かかります。審査から住宅ローンの実行までは約1ヵ月かかるため、早目に進めておくことをおすすめします。選ぶ住宅ローンによって返済総額に数十万円~数百万円ほどの差が出ることもあるため、情報収集は入念に行っておきましょう。

 

事前審査と本審査は何が違うのか?

住宅ローンの審査には仮審査と呼ばれる事前審査と本審査の2つがあります。借り入れの際にはこれらの違いについて知っておくことも大切です。それぞれ独立した審査であると思う方もいらっしゃるかもしれませんが、実際には事前審査に通った後に本審査となります。住宅ローン実行までに二段階の審査があることを理解しておきましょう。

 

事前審査と本審査では何が違うのかというと、簡単にいえば審査される項目が違います。事前審査では住宅ローンの契約者に関して、年収や勤続年数などが審査されます。また、返済計画に無理がないかどうかなども審査されるのが特徴です。

一方で、本審査では住宅ローンの契約者に関して、より細かな内容で審査されます。仮審査の内容に加えて物件の担保評価や瑕疵状態などもチェックされることが多いです。そのほか、反社会的勢力が関係していないかどうかはもちろん、本人が犯罪などに関わっていないかなども検討される場合があります。

 

ちなみに、国土交通省住宅局が行った住宅ローンの実態に関する調査結果報告書によると、以下の項目を重要視する金融機関が多いとされています。そのため、以下の項目は特に注意しておきましょう。なお、上から順番に重視される度合いとなっています。

 

1.完済時年齢

2.健康状態

3.担保評価

4.借入時年齢

5.年収

6.勤続年数

7.連帯保証

8.金融機関の営業エリア

9.返済負担率

 

これらを事前審査と本審査でチェックして、融資するかどうかが決まります。ほかにも無数の項目がありますが、まずは上記の項目を優先して見直すことが重要です。

 

 

住宅ローンの事前審査(仮審査)

住宅ローンを組む際には、まず仮審査とよばれる事前審査に通らなくてはなりません。そのため、この項目では住宅ローンの事前審査について詳しくご紹介します。

 

事前審査(仮審査)とは?

事前審査とは仮審査とも呼ばれるもので、本審査の前に行われる審査のことです。

 

事前審査(仮審査)で見られる内容(基準・審査項目)は?

事前審査は本審査の前段階の審査となるため、本審査に比べて見られる内容は比較的簡易なのが特徴です。この段階では原則として返済能力があるかどうかが基準となります。実際に事前審査では本人に返済能力があるかどうかが最も重要な審査項目となります。

 

金融機関も返済能力がない方に大金を融資するわけにはいきません。それこそ住宅ローンとなると最低でも数百万円~数千万円という大金となるため、融資も慎重になるのが当然です。極端な例ですが、無職やニートの方はもちろんフリーターの方なども返済能力があるかと問われれば、事前審査で落ちてしまう可能性が高いです。

 

要は事前審査では本人にそもそも返済能力があるかどうかが見られるため、その点を重視しておくことが重要となります。

 

事前審査(仮審査)の審査期間は?

事前審査の審査機関は金融機関によっても異なるのですが、多くの場合は1週間程度かかります。近年はインターネットなどを活用した方法により、4~5日前後で結果が通知されることも増えていますが、1週間ほど余裕を持って申し込んでおくと良いでしょう。

 

特に、審査に落ちてしまう場合は再度申し込みをしなくてはならないため、落ちることを想定した日程も考えておくのがおすすめです。事前審査の場合は普通に安定収入がある方であれば落ちることはあまりないですが、最悪のケースも踏まえて計画しましょう。

 

事前審査(仮審査)で準備しておく必要書類

事前審査は比較的簡易なものですが、最低限必要となる書類もあります。以下、住宅ローンの事前審査に必要な書類となるため、併せて確認しておいてください。

 

住宅ローンの事前審査の必要書類
本人確認書類 運転免許証、健康保険証、パスポートなど
収入関連書類 ・給与所得者:源泉徴収票など
・自営業者:確定申告書の写しなど
物件確認書類 パンフレット、チラシ、販売図面など

 

これらの書類を用意しなければ事前審査を受けることができない金融機関もあるため、申し込みの前に用意しておきましょう。金融機関によっては物件確認書類が不要な場合もあるものの、本人確認書類と収入関連書類は最低限必要なものとなるため、あらかじめ取得しておくと安心です。

 

事前審査(仮審査)で注意するポイント

事前審査で落ちるということはほとんどないですが、それでも住宅ローンの契約者に万が一のことがあった場合は落ちてしまう可能性も0%ではありません。たとえば、以下のような項目には特に注意が必要です。

 

1.年齢

2.健康状態

3.担保評価

4.年収

5.職業

 

この上記5つの項目は特に審査に落ちる際の理由とされることが多いです。単純に年齢を重ねすぎている場合は審査に落ちることもあります。また、健康状態や担保評価が悪い場合も落ちてしまうことあります。そのほか、年収が低かったり職業が安定していなかったりする場合には落ちてしまうこともあるので、十分に注意しましょう。

 

住宅ローンの本審査

住宅ローンを組む際には仮審査に通ったとしても本審査に通らなければ借り入れができません。そのため、この項目では住宅ローンの本審査について詳しく解説します。

本審査とは?

本審査とは、事前審査に通った場合に限り行われる審査のことです。

 

本審査で見られる内容(基準・審査項目)は?

本審査は事前審査の後段階の審査となるので、事前審査に比べて見られる内容も比較的厳格なものとなるのが特徴です。この段階では健康状態や担保評価が良いかどうかも追加で基準とされることが多くなります。万が一にも本人や物件に何かあったりした場合は金融機関が損害を被ることがあります。金融機関はそれら不測の事態を避けなくてはなりません。

 

金融機関は、担保評価や健康状態が芳しくない相手に対して大金を融資するわけにはいきません。住宅ローンの場合は数年数十年という長い単位で返済しなくてはならないため、向こう数年数十年先まで見据えて審査する必要があるのです。金融機関にとって住宅ローンは大きな金融商品の1つですが、返済が滞れば商売になりません。そのため、事前審査よりも細かな項目が基準となっているのです。

 

つまり本審査では本人に対して本当に融資して良いかどうかが見られるので、これらの点も重視しておくことが大切です。

 

本審査の審査期間は?

本審査の審査機関は金融機関ごとに違いますが、平均すると約10日間~2週間かかります。最近ではより審査機関の短縮が進められているため、状況によっては1週間前後で結果が通知されてくることもあるでしょう。しかし、予想していない状況で遅れてしまうこともあるため、目安としては2週間ほど余裕を持って申し込みましょう。

 

なお、事前審査に比べて本審査はより厳しいため、審査に落ちてしまうこともあるでしょう。一度審査に落ちた場合は「なぜ落ちてしまったのか」を考える必要があり、そこから改善して再度申し込まなくてはなりません。そのため、審査を受ける際には余裕を持って計画を立てておくことが必須です。

 

本審査で準備しておく必要書類

本審査では比較的厳格なものとなるため、必要となる書類も多々あります。以下、住宅ローンの本審査に必要な書類なので、こちらも併せて確認しておきましょう。

 

住宅ローンの本審査の必要書類
本人確認書類 運転免許証、健康保険証、パスポート、住民票、印鑑証明書など
収入関連書類 ・給与所得者:源泉徴収票、住民税決定通知書、課税証明書など
・自営業者:確定申告書の写し、申告所得税納税証明書、事業税納税証明書など
・法人代表者:決算報告書、法人税納税証明書など
物件確認書類 パンフレット、チラシ、販売図面、売買契約書、重要事項説明書、工事請負契約書、土地や建物の登記事項証明書など

 

これらの書類は住宅ローンの契約者によって用意すべきものが異なります。そのため、それぞれの状況に応じてあらかじめ用意しておくことが必要となるでしょう。特に本審査ではこれらの必要書類がなければ落ちてしまうこともあるので、完璧だと自信を持っていえるよう、徹底して用意しておきましょう。

 

まとめ

夢のマイホームを現金一括で購入できる方はなかなかいません。多くの場合、各金融機関から住宅ローンを借り入れて返済していくというプランが一般的です。しかし、誰もが住宅ローンを簡単に組めるというわけではありません。

 

金融機関も素性がわからない方には融資できないため、事前審査と本審査を通過した方にだけ融資を行っています。それらの審査に合格しないと人生設計自体が崩れてしまうこともあります。ぜひ、住宅ローンの借り方とその流れ、審査についてそれぞれ情報収集してから申し込みましょう。

 

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